Fehler – Privatverkauf
Die Immobilie ist in der Regel das teuerste Wirtschaftsgut, das eine Person in seinem Leben besitzt. Bei einem Verkauf tun sich nicht zuletzt deshalb viele Eigentümer schwer, die Verantwortung an einen Immobilienmakler abzugeben, der die Vermarktung der Immobilie für sie übernimmt.
Viele denken sich zudem „Wer kann die Immobilie schon besser verkaufen als ich, wo ich doch mehrere Jahre selbst hier gewohnt habe?“. Das Image der Maklerbranche, in der sich sicherlich einige schwarze Schafe herumtreiben, tut oftmals ihr übriges. Jedoch gibt es eben auch Immobilienmakler, die absolute Immobilienprofis sind und eine gute Ausbildung genossen haben. Viele Privatverkäufer denken sich auch, dass sie durch einen Verkauf ohne Makler einen besseren Verkaufspreis der Immobilie erzielen können. Doch hier geht es schon los, mit der zentralen Frage „wieviel ist meine Immobilie Wert?“.
Wie kann diese essentielle Frage von einem Immobilieneigentümer seriös beantwortet werden, wenn es schlichtweg an notwendigem Know-How fehlt, wie er eine Immobilie richtig bewerten kann?
Fehler Nummer 1 beim privaten Immobilienverkauf ist, dass der Angebotspreis viel zu hoch angesetzt wird. Gerade in den aktuell hitzigen Zeiten des Immobilienmarktes mit gestiegenen Angebotspreisen und Wertzuwachs in den meisten Regionen, vor allem in Ballungsgebieten und den „A-Städten“, sind viele Immobilienverkäufer dazu geneigt, einen zu hohen Verkaufspreis der Immobilie aufzurufen.
Ein zu hoher Verkaufspreis der Immobilie hat meistens zur Konsequenz, dass Sie wenige potentielle Kaufinteressenten generieren oder diese eventuell komplett ausbleiben. Damit geht oft einher, dass der Vermarktungszeitraum der Immobilie über mehrere Monate läuft, sodass die Immobilie am Markt „verbrannt“ ist und eine Preisreduktion erfolgt- oftmals auch unterhalb des eigentlichen Marktwertes der Immobilie, da die Verzweiflung größer wird.
Daher kann nur dazu geraten werden, eine fachgerechte Immobilienbewertung von einem Immobilienmakler oder auch von einem Wertgutachter für bebaute Grundstücke vornehmen zu lassen, sodass ein seriöser und marktgerechter Wert Ihrer Immobilie taxiert wird und Sie in angemessener Zeit einen neuen Käufer für Ihre Immobilie finden. Hinzu kommt: Immorating gibt Ihnen kostenlos eine seriöse Marktwerteinschätzung für Ihre Immobilie ab, anhand der Hinterlegung Ihrer Immobilien-Eckdaten in Verbindung mit der Auswertung von Immobilien-Datenbanken
Fehler Nummer 2: Unprofessionelle Immobilieninserate. Das Inserat und die Bilder bzw. Texte darin sind die erste „Visitenkarte“, die der potentielle Kaufinteressent von Ihrer Immobilie wahrnimmt. Bei vielen Inseraten sieht die erste Präsentation der Immobilie nicht optimal aus. Klassische Fehler sind unscharfe, offensichtlich veraltete Bilder oder abfotografierte Fotos, unaufgeräumte Zimmer, sichtbare persönliche Gegenstände, schlechte Perspektiven oder Immobilienaufnahmen bei schlechter Witterung, wodurch die Immobilie innen wie außen schlechter ausschaut.
Ein professioneller Makler kann unter Einsatz modernster Technik, wie z.B. Spiegelreflexkamera mit Weitwinkelobjektiv oder auch der Erstellung einer 360°-Online-Immobilienbesichtigung eine optimale Objektpräsentation erstellen. Dadurch steigt die Attraktivität Ihrer Immobilie, sodass Sie mehr Interessenten ansprechen.
Fehler Nummer 3: Schlechte Erreichbarkeit des Eigentümers. Es ist ganz normal, dass Sie sich als Immobilieneigentümer tagsüber auf Ihr Kerngeschäft fokussieren und einem Beruf nachgehen. Daher können Sie schlecht jede Anfrage umgehend beantworten oder haben ausreichend Zeit in den Telefonaten auf die Fragen zur Immobilie einzugehen. Zudem wird es von Privatverkäufern oft versäumt, die Interessenten vor zu qualifizieren und die tatsächlichen Interessenten bestmöglich zu filtern.
Fehler Nummer 4: Fehlende Neutralität. Als Eigentümer wird die Immobilie sehr subjektiv wahrgenommen. Es fehlt oftmals der notwendige Abstand, um bspw. einzusehen, was an der Immobilie gemacht werden sollte, um die Immobilie dem aktuellen Wohnstandard anzupassen. Es werden oftmals die Vorteile wiederholt, ohne ein Auge für die Nachteile zu haben. Interessenten fühlen sich durch fehlende Neutralität eher bedrängt bei Besichtigungen.
Fehler Nummer 5: Preisverhandlungen. Ist ein konkreter Interessent gefunden, der die Immobilie gerne kaufen möchte, kommt es in den meisten Fällen zu einem entscheidenden Detail: Die Frage nach einer möglichen Kaufpreisreduzierung der Immobilie. Hier kann am Ende der Verhandlung viel Geld verschenkt werden, wenn sie schlecht geführt werden. Viele Eigentümer fühlen sich dabei auf den Schlips getreten, wenn der Interessenten einen (höheren) Abschlag auf den Kaufpreis fordert. Oftmals lassen sich dabei auch Emotionen nicht verstecken und schon geraten die Verhandlungen außer Kontrolle, sodass die Kaufverhandlungen in den letzten Zügen platzen. Es ist förderlich, wenn Sie eine neutrale Partei bei den Verhandlungen zwischengeschaltet haben, die als Puffer dient, sodass ein Immobilienverkauf ermöglicht werden kann.
Fehler Nummer 6: Fehlender Finanzierungsnachweis des Käufers. Verkäufer und Käufer sind sich einig über den Verkauf. Es soll der notarielle Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben werden und ein Notartermin fixiert werden. Was viele Verkäufer vergessen: Es sollte eine verbindliche Finanzierungsbestätigung der Bank vom Käufer vorgelegt werden und am besten die Grundschuldbestellungsunterlagen an das Notariat übersandt werden.
Dies waren nur einige Beispiele, welche Fehler als Privatverkäufer einer Immobilie auf Sie lauern. Wie stellen Sie sicher, dass Sie immer für Interessenten erreichbar sind? Wie prüfen Sie die finanzielle Bonität des Kaufinteressenten? Ist es Ihnen bekannt, dass Sie haftbar sind für alle Aussagen, die Sie den Interessenten gegenüber treffen? Haben Sie für einen solchen Fall eine Vermögensschaden-haftpflichtversicherung? Wer hat mögliche Belastungen im Grundbuch geprüft? Oder was machen Sie, wenn der Käufer wünscht, dass Nutzen-Lasten-Übergang nicht am selben Tag stattfinden soll, wie der Zahlungseingang?
Sie sehen, es warten viele Tücken bei einem privaten Immobilienverkauf auf mögliche Laien, die am Ende vor allem eins bedeuten: Geldverlust. Informieren Sie sich am besten vorab ausführlich oder holen Sie sich professionelle Unterstützung.
Julius Hagen
Ein sehr schöner Beitrag. Viele diese Fehler bekommen wir als Makler auch mit. Man sollte sich vor einem Verkauf ausführlich informieren, bevor man einfach loslegt.